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2020-03-30 09:33股票,入门,知识,13.8万元,平米,董家,渡,地王,

股票入门知识13.8万元/平米!董家渡地王项目开卖,背后曾上演一场起死

  逐日经济新闻(博客,微博)记者 吴若凡照相报道 逐日经济新闻编辑 魏文艺

  近期,最受业内关注的地产项目,无疑是绿职位地方于上海董家渡的地王项目。

  3月24日,作为疫情之后上海第一个入市项目,绿地董家渡项目的室庐楼盘“海珀外滩”率先开盘了三栋室庐楼。按照均价13.8万元/平方米谋略,首期推出3栋楼203套房源能为绿地回笼近60亿元资金。

  董家渡地王项目对绿地有多紧张?绿地集团董事长张玉良曾笑言,自己每隔一段光阴就要去项目看一看,无意偶尔会“牵挂”到睡不好觉。项目初次赴京亮相时,张玉良甚天伦身“压阵”负责推介。

  3月26日下昼,《逐日经济新闻》记者在董家渡项目现场看到,这个120万平方米的巨无霸综合体已周全动工,数个工地同时功课、近千人施工的排场颇为震撼。

  据记者懂得,董家渡项目(绿地外滩中间)7栋建成办公楼已卖出4栋,单价直逼10万元/平方米,今朝已为绿地供献了超100亿元收入。

  如今的绿地,在董家渡用上了险些以往所有项目都很难匹敌的“贴金”成色。然而回顾一年前,董家渡项目还只是一个店主债务缠身、被“四处叫卖”折价转手项目。也恰是这个曾经的全国地王项目,经历了本钱与地产之间这场“游戏”,从大年夜起大年夜落到起逝世复活。

13.8万元/平米!董家渡地王项目开卖,背后曾上演一场起逝世复活的本钱游戏


  董家渡项目施工现场

  一手猛造地王一手贱卖资产

  董家渡项目,蓝本姓“中夷易近投”。

  这家2014年8月横空出世的企业,由59个夷易近营企业大年夜佬联合投资设立,股权极端分散(最大年夜股东持股不超2%),财力也极端雄厚——只用了5年光阴,就将资产总规模从400多亿元骤然拉升到3061亿元。

  就在挂牌后3个月,新鲜出炉的“中夷易近投”联合外滩投资、佳渡置业,一手酿造了全新的中国“地王”——总价达248.5亿元的上外洋滩董家渡地块。

  彼时的董家渡地块,或许只是浩繁夷易近营本钱用高杠杆撬动“稀缺土地”的又一次游戏。不过中夷易近投却是实其着实的一战成名,风头一时无两。

  但世事难料,再次进入各大年夜媒体头条时,中夷易近投身上的标签却变成了“债务违约”“变卖资产”“资产困局”。而中夷易近投曾经筹划宏大年夜的董家渡“高端商办综合体”,5年光阴也只立起了几栋孤零零的残楼。

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  已落成的办公楼

  终极,董家渡地王项目也被中夷易近投摆上了拍卖台。

  据《逐日经济新闻》记者懂得,在浩繁与中夷易近投洽谈董家渡项目的“买方”中,报价越压越低,有的以致把50%的债权压到了初始拿地资源价之下。

  但深入尽调过董家渡项目的意向方都邑发明,报价或许还算不上什么大年夜问题。由于更多的麻烦来自于中夷易近投本身极其分散的股权带来的流程纠缠,以及表内表外难以一时厘清的高负债。

  坊间一度传闻称,曾最靠近董家渡项目的是世茂,中夷易近投50%的股权报价160亿元,但世茂因买卖营业背后繁杂的问题放弃了。

  终极接手的是绿地集团。消息起先来得有点忽然,但细品会觉自得料之中。

  国企背景的绿地,在上海相关部门和金融机构的撮合下,于2019后2月13日正式接下了中夷易近投旗下最有代价的资产之一——上海董家渡13、15地块。绿地花了121亿元,折价将一块至宝收入囊中。

  “花钱瑰宝”成了“赢利神器”

  拿下董家渡地王项目,绿地彷佛也并非瓮中捉鳖。

  虽然根据协约,绿地不用一次性付款,但121亿元终究不是小数目。绿地为了确保董家渡项目的开拓,就拟在不跨越300亿元的额度范围内为项目所属公司向金融机构的融资供给保证。

  并且据懂得,董家渡项目的总投入高达六七百亿元,安信信任(600816,股吧)还投了约100余亿元,这部分本金是抽不走的。以是项目变现后必须优先了偿工程款、下一期扶植投入,以及金融机构的贷款利息等。

  有业内人士曾戏言,董家渡项目是一个又贵又花钱的项目。

  绿地近年在规模扩大中频繁融资输血,董家渡项目能否自己输血、为集团减负以致创收,也是影响绿地质量的身分。也由此,这个花钱的瑰宝,以致一度成为舆论对绿地成长势能的质疑。

  张玉良把董家渡项目交给了以治理、效率著称的绿地二部,短短一年光阴,项目确凿提速不少。去年5月,董家渡项目以“绿地外滩中间”和“海珀外滩”从新亮相时,据记者懂得,绿地已经做成了第一笔订单。

  3月26日,当《逐日经济新闻》记者来到董家渡项目现场时,7栋办公楼已经落成,沿中山南路西侧的沿街墟市也已布局封顶,以致数栋超高层也都扶植到了一半。

  据绿地方面走漏,落成的办公楼中已经有4栋售出,买家多是有金融背景的公司,比如买下A1和A2栋(共3.85万平方米)的中国人保(601319,股吧),以及买下全部总部办公的3栋楼(即B1、B2、B3地块)的海通证券(600837,股吧)。

  记者查看两栋办公楼的预售证发明,A1和A2栋的买卖营业对价约33亿元,折合单价在10万元/平方米,险些算得上中国“最贵”的写字楼。

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  项目施工现场

  加之海通证券B地块的买卖营业对价约70亿元,今朝项目已经为绿地供献了超100亿元收入。

  金融机构热心飞腾,用CBRE投资部董事周志锋的话说,“海内金融机构要做一轮新的结构,陆家嘴(600663,股吧)基础买不到楼,以是要抢占隔江对望的黄埔金融集聚带。”

  此外,绿地的收入,还盯着一块“肥肉”——室庐。

  3月24日,作为疫情之后上海第一个入市的项目,绿地董家渡的室庐楼盘“海珀外滩”率先开盘了三栋室庐楼。事实上,海珀外滩原计划在2月20日开盘。

  终究越快卖出,越早赢利。绿地为了增添套数和客群面,进一步调剂了户型布局,增添了小户型配比。

  按照均价13.8万元/平方米谋略,首期推出3栋楼203套房源,能为绿地回笼近60亿元资金。

  不少业内人士也觉得,全部董家渡项目有异常可不雅的现金回报。即就是做持有,也可以经由过程本钱化获得异常高的回报率。

  不过在这个项目上,或许绿地更珍视实其着实的钱。据懂得,写字楼部分绿地只留下了项目的40%作为矜持,即含300米外滩地标的一栋和一部分商业,其他均出售。

  投资者的“生门”?

  亲昵关注董家渡项目赚回若干钱的,还有项目的股东方和财务投资者——安信信任。

  近日,安信信任一度由于中夷易近投的关系传出暴雷,并强行让投资者延期兑付一年。

  据懂得,在中夷易近投呈现流动性危急、董家渡项目彻底易主后,安信安赢42号后续滚动发行环境不佳,此中优先级信任收益权129亿元,劣后级43亿元。

  加之涉及多达35宗涉诉项目,官司缠身的安信信任涉诉金额已冲破100亿元。

  如今为缓解本钱和债务压力,安信信任对董家渡项目也给予厚望。据走漏,从项目的定价、财务到资源、收益等各方面,安信信任都有介入。

  “董家渡地王”项目背后的本钱介入浩繁,纵然如本大年夜股东转让为绿地集团之后,项目背后以财务投资者、股东方、债权方等身份呈现的本钱仍旧数目浩繁。

  从全国最贵的地,变玉成上海最贵的楼。与其说董家渡是一个地产项目,不如说它从来都是一个“地产本钱游戏”。

  如今回看董家渡地王项目起逝世复活的“筹谋”,张玉良亲身上阵、大年夜量超高层排布、最贵价格配比,一次次金牌级报酬背后,也是一个个本钱诉求。同时,破费方也获得了保值升值的土地。

  或许真正精妙的地产本钱游戏,结果便是多赢。

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  封面图片滥觞:逐日经济新闻记者 吴若凡摄

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